Покупая квартиру в строящемся доме, мы подвергаем себя рискам. К возможным нежелательным последствиям относятся перенос сроков сдачи новостройки, неблагонадежность застройщика. Любой покупатель может нарваться на долгострой. Рассмотрим, по какой причине это происходит и что делать, если девелопер переносит сроки сдачи дома.
Чаще всего установленный срок сдачи жилья переносится в результате следующих обстоятельств:
- Финансовые проблемы застройщика;
- Вопросы с подключением здания к коммуникациям: линиям связи, электро-, водо- и теплоснабжения;
- Дефекты, обусловленные использованием некачественных строительных материалов, отхождением от проектной документации;
- Несоблюдение технологии выполнения строительных работ;
- Отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации объекта.
В зависимости от того, по какой причине происходит задержка ввода объекта в эксплуатацию, определяется порядок действий участников долевого строительства.
Что делать, если застройщик переносит сроки сдачи новостройки?
Дольщик имеет право взыскать неустойку, если строительная компания передвигает сроки сдачи новостройки. Если оформление акта приема-передачи жилья в установленном порядке задерживается более чем на 2 месяца от даты, которая прописана в договоре долевого участия (далее – ДДУ), то смело предпринимаются следующие действия для решения вопроса:
- В ожидании сдачи дома оцените перспективы строительства;
- Даже на этапе строительства вы можете продать квартиру;
- Другой выход – одностороннее расторжение ДДУ и направление претензии с требованием вернуть вложенные средства.
Можно расторгнуть ДДУ, даже если просрочка ввода объекта в эксплуатацию составляет два месяца. Необходимо убедиться в получении строительной организацией вашего требования. Воспользуйтесь для этого отправкой письма с указанием пунктов, на основании которых расторгается ДДУ, с уведомлением о вручении.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, регулирующему отношения в области долевого строительства многоквартирных домов в России, строительная компания обязана выплатить участнику долевого строительства средства, которые он внес в рамках ДДУ. Срок для выполнения этого обязательства – не позднее 10 рабочих дней. Также покупатель строящейся квартиры имеет право на получение процентов за пользование чужими средства. Сумма исчисляется исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день использования этих денег.
Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия
Затягивание сроков сдачи дома и ввода в эксплуатацию связано с отсутствием возможности вовремя выполнить строительно-монтажные работы. Соответственно, оформить акт приема-передачи жилья также не представляется возможным. Дата переносится.
Задержка передачи жилого помещения потенциальному собственнику происходит из-за выявленных недостатков. Среди изъянов чаще всего встречаются некачественное выполнение строительных или отделочных работ.
Юридическое лицо обязано уведомить будущих собственников о готовности передачи квартиры. Обязанность дольщика – в течение 2 месяцев после получения уведомления подойти в новую квартиру и принять ее. Если участник ДДУ в течение указанного времени не явится, то застройщик составит односторонний акт приема-передачи недвижимости.
За дольщиком сохраняется возможность на безвозмездное устранение замечаний. Если качество проведенных работ не удовлетворяет, то важно зафиксировать их, предложить девелоперу устранить за счет собственных средств.
При выявлении изъянов девелоперу направляется претензионная жалоба. Строительная компания исправляет выявляемые дефекты в течение 5 лет. Именно столько действует гарантия на сданный объект. Срок гарантийного обслуживания технологического и инженерного оборудования – 3 года.
Почему срываются сроки
Причинами срыва сроков сдачи жилья являются:
- Недостаток финансирования;
- Отсутствие разрешения на подключение коммуникаций;
- Возникновение сора по поводу земельных участков;
- Недобросовестность девелопера;
- Несвоевременная доставка строительных материалов;
- Принятие законов, влияющих на условия строительства;
- Чрезвычайные и необратимые обстоятельства, стихийные бедствия.
Самая главная причина срыва сроков – неготовность исходно-разрешительной документации. В результате сдвигаются сроки выполнения строительных работ. В зависимости от сезона, погодных условий приходится применять иные технологии, что приводит к удорожанию строительства. Так, в зимнее время действует повышающий коэффициент на строительные работы. Сроки затягиваются и при выявлении дефектов: нужно время на их устранение. При выявлении недостатков строительства необходимо назначить экспертизу.
Ответственность застройщика
Строительная компания несет ответственность перед участником долевого строительства. Согласно положениям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», при затягивании застройщиком сроков сдачи дома и передачи квартиры дольщик имеет право на компенсацию за каждый день просрочки. Другой вариант развития событий – расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Это возможно только в том случае, когда задержка превышает два месяца.
Девелопер передает участнику долевого строительства принадлежащее ему жилье не позднее срока, предусмотренного в документе. Это при идеальных обстоятельствах. Если задержка произошла из-за выявленных дефектов, то законодатель и здесь занимает позицию покупателя и предоставляет ему право требовать неустойку от застройщика.
Как определить сроки задержки дома
Сроки сдачи жилых помещений на стадии строительства прописываются в ДДУ. После завершения строительных мероприятий застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передает жилье потенциальному собственнику в период, прописанный в договоре. Задержкой считается день за датой, указанной в договоре.
Несоблюдение девелопером правил и сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию в среднем сейчас достигает 3 месяца и более. В практике задерживают даже до 6 месяцев.
Какие компенсации положены?
При прекращении договорных обязательств со строительной компании можно добиться следующих выплат:
- Взыскание денег по договору – девелопер обязан вернуть все средства, внесенные за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня аннулирования соглашения;
- Проценты за использование денег от застройщика. Он занимался строительством за счет средств дольщиков и пользовался ими в своих коммерческих интересах;
- Компенсация морального вреда – взыскивается в суде наряду с оплатой штрафа за отказ от добровольного выполнения обязательств. Также судебные расходы и стоимость услуг адвоката компенсируются застройщиком.
Если нет намерения расторгать договор со строительной компанией, то участник ДДУ может рассчитывать на средства компенсационного характера:
- Неустойка – исчисляется как проценты при расторжении договора с той даты, когда девелопер должен был передать жилье;
- Компенсация морального вреда – взыскивается независимо от того, расторгнут договор или нет;
- Убытки – расходы, понесенные из-за того, что строительная компания не передала квартиру вовремя.
Под убытками понимается упущенная выгода, доходы от жилого помещения, сданного в срок.
Как получить компенсацию
Компенсация за просрочку сдачи дома исчисляется в объеме одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, актуальной на момент выполнения обязательства. Она исчисляется от суммы договора за каждый день задержки. Выплата начисляется через налоговые органы.
Порядок получения компенсации от застройщика за сдвиг сроков ввода дома в эксплуатацию прописан в законе о дольщиках и подразумевает следующий порядок:
- Досудебная претензия. Если застройщик намерен передать жилое помещение ненадлежащего качества, то потребуется подача претензии к застройщику на устранение недостатков. К жалобе прилагается ряд документов, в том числе копия ДДУ, чеки, квитанции, расписки об оплате договора, передаточный акт, заключение эксперта с указанием стоимости материалов и работ для устранения недочетов.
- Судебный иск. Если девелопер игнорирует обращение участника ДДУ, то направляется новая претензия с требованием выплаты неустойки. Если она останется без внимания, дольщику придется обращаться с иском в суд. Судебный орган решит, есть ли вина застройщика, обязан ли он выплатить компенсацию, в том числе за понесенный моральный вред, и в каком размере. Помимо условия о неустойке, в иске прописывается возмещение морального вреда, компенсация причиненного ущерба, судебных расходов, штрафа за просрочку сроков добровольного исполнения требований дольщика как потребителя в объеме 50% от присужденной суммы.
Для получения требуемых средств придется дождаться вступления в силу решения суда. После получения исполнительный лист подается в Федеральную службу судебных приставов. Прикладывается заявление об открытии исполнительного производства. Это станет основанием для возбуждения исполнительного производства и принудительного взыскания установленных сумм.
Расторжение договора
При значительных сроках задержки выдачи ключей участник долевого строительства вправе прекратить договорные отношения. Расторжение происходит по письменному уведомлению. Застройщик в течение 20 рабочих дней возвращает вложенную сумму с учетом процентной доли за использование денег.
Зачастую не всегда расторжение договора – оправданная мера. Если проект находится на стадии завершения строительства, на придомовой территории ведутся работы, то не стоит спешить. Выгоднее дождаться ввода объекта в эксплуатацию.
В противном случае дольщик получит сумму, прописанную в договоре, и компенсацию за обращение средствами. Важно учесть, что к тому времени рыночная стоимость жилья может оказаться намного дороже, чем при покупке на уровне котлована. Участники долевого строительства дожидаются передачи объекта и подают исковое заявление в суд для получения компенсации.
Как избежать нарушения сроков
Застройщик передает будущему собственнику квартиру не позже срока, отмеченного в договоре. Если строительная компания понимает, что не укладывается в этот срок, то она сообщает об этом дольщику и предлагает внести поправки в договор. Процедура проводится не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока по договорным обязательствам.
Строительная компания информирует дольщиков о переносе сдачи жилья. В ДДУ прописанные сроки не меняются. Это происходит при оформлении дольщиком дополнительного соглашения. Оговаривается новый срок передачи квартиры, и документ регистрируется в Росреестре. Невыполнение этого условия приводит к административной ответственности застройщика в виде наложения штрафных санкций.
Изучите рынок недвижимости и ответственно отнеситесь к выбору застройщика. При заключении договора стоит внимательно изучить его и пакет запрашиваемых документов. Надежность строительной компании определяют ее репутация, рейтинг на рынке недвижимости, взаимодействие с кредитными организациями, партнерские отношения девелопера с известными агентствами.
Успешного вам заселения!
Наша компания предлагает комплексные услуги юристов по взысканию неустойки с застройщика за нарушение сроков сдачи объектов.
Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.
Видео
