Договор долевого участия: что нужно сделать и что нужно знать, чтобы избежать проблем

Юридический омбудсмен Фанис Галимзянов о подводных камнях покупки жилья в долевку.

Договор долевого участия принципиально отличается от договора купли-продажи готовой недвижимости тем, что вы покупаете объект, которого еще не существует в природе. Вы покупаете не жилье, а обязательства застройщика возвести Вам какой-либо объект недвижимости. Поэтому очень важно, чтобы в ДДУ были прописаны все важные характеристики этого будущего объекта. К ним относится строительный адрес, этажность дома, номер квартиры, назначение и план объекта, метраж, стоимость и состояние, в котором Вы его приобретаете.

Необходимо стараться выбирать объект у известных застройщиков в вашем регионе. То есть, это те компании, которые обладают большой историей, которые участвуют в государственных программах и всегда на слуху. Если у компании известное имя, то вероятность того, что объект, который вы приобретаете по договору ДДУ, намного больше, чем если бы Вы заключили договор с компанией, которая недавно зашла на рынок.

Что такое договор цессии?

При покупке жилья в долевку следует избегать застройщиков, которые предлагают своим пайщикам договоры цессии или договоры уступки прав требований. В данном случае застройщик создает ООО, которое по договору цессии приобретает у него все будущие квартиры дольщиков, а потом заключает с ними договор участия на эти объекты недвижимости.

Чем опасна схема с договором цессии?

Зачастую она делается недобросовестными застройщиками для того, чтобы подстраховать себя и вовремя выйти из игры. ООО-шка, которая получила по договору уступки права требования на все квартиры, продает вам их напрямую, а через некоторое время подает на банкротство. Вы, купив у застройщика некачественное жилье, или получив его с нарушением срока, в данном случае не можете обратиться в суд за взысканием вам полагающейся компенсации, а если даже и сможете получить решение суда, то не сможете его исполнить.

Плюс, если Вам повезло и это ООО еще не успело обанкротится, и у него даже есть какие-то средства на счетах, Вы лишаетесь всех преференций, которые дает закон о защите прав потребителя – неустойки, штрафы, которые должен выплачивать застройщик. Цена вопроса здесь колеблется от нескольких десятков до сотен тысяч рублей. Поэтому будьте, пожалуйста, повнимательнее и старайтесь покупать объекты недвижимости напрямую у застройщика.

Что делать, если нарушены сроки сдачи объекта?

99% всех объектов, которые сдаются в нашей стране, к сожалению, сдаются с нарушениями сроков. Поэтому практически по каждой квартире можно получить компенсацию от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Если Вы с этим не затянете и будете в числе первых, то успеете взыскать с застройщика неустойку до того, как он подаст на банкротство.

Если в вашем договоре указан срок сдачи окончание второго квартала 2021 года, то дом должен быть сдан не позднее 1 июля 2021 года. Соответственно, если Вам второго июля не предоставили акт и не дали ключи от объекта недвижимости, нужно в этот же день подавить претензию застройщику и по истечении десятидневного срока подавать уже иск на взыскание неустойки.

Как принять квартиру так, чтобы исключить незапланированный ремонт?

Если Вам нужно принять квартиру как можно скорее, не торопитесь подписывать важные документы. Пригласите специалистов на прием данного объекта недвижимости. На рынке существует множество компаний, в том числе у нашей компании есть надежные партнеры, которые могут такую услугу оказать. Только специально обученные люди могут выявить недостатки, указать на них застройщику и добиться того, чтобы он их устранил, а также выплатил неустойку за перенос сроков сдачи.

Лучше принять все меры чтобы получить объект уже годный к эксплуатации, и не столкнуться зимой с какими-то сюрпризами, когда Вы и ваши близкие будут замерзать, например, от дующих окон, или на вас сверху будут сыпаться строительные материалы. В данной ситуации гораздо лучше заплатить 15 тысяч за приемку, чем попасть на достаточно большие расходы по ремонту.

Что делать, если Вы уже подписали акт приемки жилья с недостатками?

Если Вы все-таки подписали акт и квартиру приняли, то не отчаивайтесь. По законам, которые действуют в нашей стране, у Вас есть возможность произвести строительно-технологическую экспертизу, выявить эти недостатки, подготовить претензию, предоставить застройщику срок на устранение недостатков, либо попросить компенсацию в денежном виде. Если застройщик оставит ваши требования без удовлетворения, или выполнит не все работы, Вы можете обратиться с иском в суд и получить положенную вам денежную компенсацию.

Специалисты нашей компании способны работать по любому этапу из тех, которые были озвучены выше, оказать вам комплексную и всестороннюю поддержку. Вы можете заказать в нашей компании полный комплекс сопровождения по ДДУ и тем самым избежать каких-то ошибок и получить возможные компенсации в ваш адрес.

Взыскание неустоек может составлять десятки или сотни тысяч рублей. Прибавьте к ним размер компенсации за срыв сроков сдачи объекта. Вы сможете потратить эти деньги на устранение недостатков приобретенной недвижимости, а не брать очередной кредит, чтобы самостоятельно проводить ремонт, который должен был провести застройщик. Не позволяйте недобросовестным застройщикам наживаться на Вас.

Если Вам необходима консультация юриста по ДДУ, можете обратиться в нашу компанию!

Видео о ДДУ от руководителя «Юридический омбудсмен»