Раздел имущества при разводе: квартира в ипотеке

Когда супруги решают купить квартиру в ипотеку, они не предполагают, что когда-нибудь они, возможно, станут делить ее. К сожалению, такая ситуация бывает на практике. К счастью — существует несколько способов решить проблему, о которых мы расскажем ниже.

Особенности раздела имущества

Все, нажитое парой во время брака, находится в их совместной собственности. В нее входит все, что появилось у пары со дня бракосочетания до официального завершения отношений. Исключение составляет:

• то, что унаследовано или подарено;
• предметы личного пользования;
• профессиональные инструменты.

При разводе все судья делит все нажитое пополам. Однако он вправе не соблюдать это правило, если один из них не работал по неуважительным обстоятельствам или тратил ценности семьи ей в ущерб. Еще одна причина такого решения — интересы несовершеннолетних.

Такой порядок — стандартный. Обойтись без судебного разбирательства можно, если есть:

1. Соглашение о разделе. В нем обычно указываются размеры долей, и что причитается каждому супругу.
2. Брачный договор, который устанавливает имущественные права и обязанности сторон во время брака и в случае его завершения.

Особенности дележки ипотечной квартиры

Ее невозможно делить по стандартной схеме, поскольку на весь период погашения кредита она пребывает в залоге у кредитора.

Вот основные принципы:

• когда жилье оформлено до бракосочетания, оно остается у того человека, которому принадлежало;
• разделить недвижимость можно через соглашение;
• если такого документа нет, то все активы, полученные при семейной жизни, будут делиться поровну;
• если вложен материнский капитал, то у несовершеннолетних появляются доли, которые после распада брака не поделят как совместную собственность пары;
• жилплощадь, которую удалось взять по военной ипотеке, разделить никак, т.е., она остается военнослужащему (за редким исключением).

Эти принципы будут использоваться, но часто с оговорками. Рассмотрим этот момент подробнее.

Порядок раздела

Если есть брачный договор, то ипотеку рассудят согласно ему. Иначе судьба предмета залога решится по ситуации.

Заем не закрыт

Тогда бывшие партнеры будут выплачивать ипотеку согласно присужденным метрам. Чаще всего ипотечные обязательства после бракоразводного процесса не меняются. Жилая площадь остается общей, а владельцы выступают «солидарными залогодателями».

Ипотека возникла в брачном союзе

В таком случае у жиплощади получится 2 собственника и после прекращения брака ее будут делить согласно СК РФ.

Дом купил кто-то один до бракосочетания

Такую жилую площадь делить нельзя. Она останется у того владельца, который ее брал. При этом плательщик, перечислявший платежи, при желании, вернет их. Однако для этого ему понадобится доказать свое участие в закрытии ипотеки.

Если кредит не погашен, то муж и жена могут продолжать платить вместе, а после закрытия ипотеки — выставить жилую площадь на продажу и поделить денежные средства.

Например, мужчина решился на ипотеку холостым, потом женился, и начал отдавать заем вместе с женой. При официальном прекращении отношений женщина сможет требовать стать владельцем той части дома, которую она оплатила до распада семьи.

Использован материнский капитал

Если в ипотеке участвовал материнский капитал, то нужно выделить метры несовершеннолетним. Когда жилище приобретено без маткапитала, то доли выделить допускается, но лишь с согласия органа опеки банка, либо после закрытия ипотеки.

Жилая площадь, улучшенная, построенная или оформленная за счет материнского капитала, переходит в общую собственность гражданина, получившего выплаты, его детей и супруга с установлением доли в письменном виде (ст. 10 ФЗ №256-ФЗ). Получается, что при бракоразводном процессе муж и жена смогут требовать лишь свою часть.

Семья с детьми

В этом случае при разводе суд вправе присудить больший метраж тому супругу, с которым они планируют проживать. Об этом говорится в ч. 2 ст. 39 СК РФ.

Если на день расторжения дети уже достигли совершеннолетия, то опираются на положения ч. 4 ст. 60 Семейного Кодекса РФ, где сказано, что несовершеннолетний не становится собственником материальных ценностей, принадлежащих родителям.

Военная ипотека

Выплаты «специального целевого назначения» не принадлежат к совместно нажитому имуществу. Таковыми считается военная ипотека, т.к. по ней государство частично перечисляет кредитору долг за контрактника. Получается, что жилище, выданное полностью в счет военипотеки, не делится.

Случается, что имущество находится в военипотеке не полностью: частично за него внесены свои сбережения. Тогда деньги, уплаченные лично, судья поделит при официальном прекращении отношений. Например, дом стоит 7 миллионов рублей, из которых средства военипотеки составляют 3,5 миллионов рублей. Поделится только тот метраж, который выйдет за минусом размера военипотеки, т.е., 2,5 миллиона рублей. Получается, что бывшие партнеры смогут требовать по ½ этой суммы.

Переоформлять военную ипотеку запрещено, поэтому отказаться от жилища в пользу другого лица у контрактника не выйдет. Однако когда в семье растут дети, судья примет это во внимание. Если несовершеннолетние будут проживать с женщиной, а квартира окажется для нее единственной пригодной для проживания, то мужу потребуется выделить доли ей и своим детям.

Земельный участок с коттеджем

Тогда действуют типичные правила. Варианты здесь такие:

• каждому достанется частично коттедж и земля;
• созаемщик истребует денежные средства за свою часть помещения.

Важно: коттедж и участок, на котором он стоит, неотделимы друг от друга, поэтому оформлять их «раздавать» их по отдельности нельзя.

Когда пара — созаемщики

Именно так определяются мужчина и женщина в стандартных договорах. Даже если деньги кредитной компании надумает перечислять кто-то один, то залоговые метры все равно будут являться совместной собственностью.

Однако суд имеет право признать ипотечную жилплощадь за кем-то одним. При вынесении решения он учтет, в какой мере человек участвовал в погашении задолженности, использовался ли маткапитал.

Возможен ли отказ от ипотеки

Взять ипотеку и отказаться от нее одному из заемщиков, т.е., выйти из кредитования, разрешено. Однако для этого нужны веские причины.

В банк нужно предоставить:

• письменное заявление;
• справку о снижении дохода;
• свидетельство о расторжении брака;
• заключение о состоянии здоровья (при наличии).

При этом основной заемщик должен иметь в течение последнего года доход, достаточный для внесения платежей.

У выхода участника — свои минусы:

• утрата права на налоговый вычет;
• вероятно снижение возможности повторного кредитования.

Рассматривая заявку, кредитор оценит возможность должника исправно выполнять свои финансовые обязательства. Если ее нет, то в изменении состава лиц, участвующих в кредитовании, откажут.

Если отказ не устроит, то придется судиться. Он, скорее всего, привлечет банковскую компанию 3-им лицом и учтет ее мнение.

Если судья вынесет решение о выходе участника из ипотеки, то обязанность гасить ипотеку кому-то одному придется зафиксировать у нотариуса, либо в судебном порядке.

Итог: варианты действий

Если ипотека уже погашена, то тут все просто: когда нет добровольной договоренности, то жилье делят в суде. Когда кредит не закрыт, то нужно решить, как лучше поступить в этой ситуации:

1. Поровну дом и задолженность. Каждый приобретет ½ площади, но обязуется выплатить половину займа банку. Понадобится учитывать, кто и в каком размере вложился на первоначальный взнос. Если эти средства получены до бракосочетания, то их вычтут из всей суммы. Часть жилья, соответствующую первоначальному взносу, перейдет кому-то одному.
2. Реализовать предмет с согласия банка и вернуть остаток задолженности. Однако с продажей такой недвижимости часто бывают трудности.
3. Договориться между собой о переоформлении жилплощади на одного из текущих заемщиков, но только с разрешения кредитной организации, перечислив второй стороне денежную компенсацию. Тот, кто выйдет из сделки, утратит статус должника.
4. Не менять обязательства перед банковской организацией, но согласовать, кто погасит задолженность, а кто возместит второму плательщику внесенные платежи. Оформить это в документальном виде через расписку.
5. Выделить каждому часть помещения в натуральном выражении. Однако сначала ее потребуется делить добровольно или в суде.
6. Одному из должников отказаться от права владения жильем, сохранив свои обязательства перед кредитором. Это возможно после прекращения союза, а также при наличии несовершеннолетних. В этом случае ипотеку будут платить оба, но если единоличный владелец откажется платить, то это обяжут сделать вторую сторону ипотеки.

Заключение

Разделить недвижимость — непросто. В этой процедуре много юридических нюансов. Особенно сложно разделить недвижимость, взятую с участием материнского капитала. Да и в других ситуациях люди часто не могут решить, как поступить: надо судиться.

Юристы компании «Юридический Омбудсмен» оказывают услуги в Екатеринбурге и удаленно, например, в Москве. Многолетний опыт и знание всех правовых нюансов позволяют нам успешно разрешать проблемы клиентов, не теряя драгоценное время. Позвоните, чтобы передать свой вопрос профессионалам или заполните форму обратной связи.