Приемка новой квартиры у строительной компании – это важный и ответственный шаг при покупке недвижимости. Важно прописать выявленные недостатки при оформлении акта приема-передачи и на основании данного документа обязать застройщика безвозмездно устранить их.
Приобретение жилья сопровождается рисками. В их числе – нарушение строительной организацией сроков ввода объекта в эксплуатацию, нарушение требований градостроительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.
Некоторые ошибки, допущенные участниками долевого строительства при приемке, приводят к серьезным последствиям в будущем, начиная снижением суммы неустойки за нарушение сроков передачи и вплоть до отказа в регистрации права собственности. Как принимать новую квартиру у застройщика? Чтобы избежать недочетов при приемке объекта, следуйте рекомендациям.
Что такое приемка жилья – общий порядок и правила
Приемка жилья является обязательным этапом при передаче застройщиком готового объекта строительства новому собственнику. Она начинается с первичного осмотра квартиры. Покупатель самостоятельно либо с привлечением экспертов проверяет готовое жилье на соответствие эксплуатационным и строительным нормам.
Как принимать квартиру в новостройке у застройщика, регулируется федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регулирующим вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Строительная организация действует в следующей последовательности:
- Получает разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- Уведомляет участников долевого строительства о готовности недвижимости и ее передаче в собственность.
Уведомление направляется заказным письмом с возвратом корешка о вручении участнику долевого строительства либо вручается лично под расписку. Иные варианты законом не предусмотрены.
Приемка новой квартиры у строительной компании проходит по определенным правилам:
- Назначается дата и время приемки жилья;
- В установленный день происходит встреча в квартире;
- Если у участника долевого строительства отсутствуют претензии к качеству выполненных работ, то стороны подписывают акт приема-передачи. Он является приложением к пакету документов, направляемых в Росреестр для оформления права собственности на объект;
- При наличии претензий составляется дефектный акт. В нем указываются недостатки, срок их устранения.
Если после уведомления в течение двух месяцев будущий собственник недвижимости избегает подписания акта приема-передачи, то соответствующий документ подписывается в одностороннем порядке. Ключи дольщик получает в том случае, если его устраивает качество объекта недвижимости, и он не имеет претензий к застройщику.
Не нужно поддаваться на уговоры застройщика о необходимости подписания акта здесь и сейчас. Внимательно проведите осмотр квартиры. Только после этого, при отсутствии претензий, можно подписать документы.
Как подготовиться к приемке и какие инструменты использовать для замеров
Как правильно подготовиться и принять дом без недостатков от застройщика? В назначенный день будущий собственник жилого помещения осматривает объект. В операции участвуют представители строительной компании. Покупатель вправе обратиться к сторонним экспертам или проверить качество и полноту выполненных работ по квартире, дому лично.
Возьмите с собой паспорт, договор долевого участия, план жилого помещения. По нему сравнивается площадь, наличие всех перегородок, расположение кухни, санузла.
Если клиент осматривает жилое помещение самостоятельно, то все недочеты помогают выявить следующие инструменты:
- Индикаторная отвертка – проверяется качество проводки, электрические точки;
- Свечка и спички – работа вентиляции;
- Фонарик – для выявления всех недостатков;
- Отвес – проверка прямоты стен;
- Рулетка, лазерный дальномер – для установления площади и высоты потолков;
- Бумага с ручкой – для фиксации всех нарушений, отметок в приемо-сдаточном акте.
Для объективного осмотра понадобятся также дозиметр, анализатор содержания газа в воздухе, тепловизор, лазерный нивелир.
Отличается ли приемка квартиры от застройщика с отделкой и без?
В настоящее время жилые помещения в новых домах сдаются с разной степенью готовности:
- Без отделки и с черновой отделкой;
- «Белая коробка» или предчистовая;
- Чистовая отделка и «под ключ».
Рассмотрим, чем отличается приемка объекта с отделкой и без нее.
Жилое помещение в новостройке без отделки
По нормативам квартира с черновой отделкой сдается со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Особое внимание уделяется следующим элементам помещений:
- Стены – ровные, без щелей;
- Окна без сколов и трещин;
- Батареи, трубы установлены качественно, подтеков нет;
- Потолок без плесени, следов развода воды;
- Площадь и окна – размеры согласно договору;
- Электричество с правильным разводом;
- Герметичные стыки и швы, работающая вентиляция.
Не должно быть в помещениях грибка и конденсата. Это указывает на недостаточную вентиляцию и плохую гидро- и теплоизоляцию стен.
Жилье в новостройке с отделкой
Квартира с отделкой – это жилое помещение, где выполнены определенные работы по благоустройству жилья. Стены отштукатурены, выравнены, возможно – покрашены, электричество частично или полностью проведено в комнаты, выведены индивидуальные коммуникации: выполнена разводка водоснабжения и электричества.
Как принимать новую квартиру в новостройке с отделкой у застройщика? В процессе визуального осмотра поверхностей на предмет косметических недостатков покупатель внимательно изучает все комнаты. Дефекты в этих помещениях проверяются легко и зрительно они заметны. В дом c отделкой заселяются с мебелью и обустраиваются.
Приемка квартиры у застройщика – пошаговая инструкция
К приемке будущей квартиры в новом доме требуется подготовиться. Не торопитесь подписывать документы о принятии объекта. Для начала внимательно изучите документы, качество застройки и отделки, внимательно осмотрите жилье, стены, окна, стяжку, балкон. Приемка жилья в новом доме и подписание акта приема-передачи проходит в несколько этапов:
- При осмотре будущий собственник записывает выявленные недостатки;
- Обнаруженные недочеты фиксируются в смотровом листе, акте передачи жилого помещения от застройщика;
- Переписываются показания счетчиков холодной и горячей воды, электричества;
- Сверяются номера счетчиков по документам с номерами на приборах учета;
- При обнаружении дефектов ситуация берется под контроль до момента их устранения.
Договор долевого участия необходим, так как в нем прописано, в каком состоянии квартира будет сдаваться застройщиком. Сравните фактическое состояние с документально прописанными характеристиками объекта:
- Какой тип отделки должен быть в квартире;
- Какие виды отделочных работ выполняет строительная компания, например, выравнивание стен, оштукатуривание;
- Какими должны быть окна и двери: пластиковые или деревянные, трехкамерные, пятикамерные, железные входные, например;
- Остекленный балкон или открытый;
- Наличие электроплиты, ее характеристики;
- Имеется ли горизонтальная разводка системы водоснабжения.
В договоре ДДУ прописано, а фактически этого нет – смело вносите недочет в дефектную ведомость. Кривизна стен, пустоты и дыры на полу, щели в дверях и окнах, иные моменты – это нарушение строительных норм. Потому нужно их тоже знать, чтобы предъявить застройщику.
Какие меры принимаются после осмотра? При обнаружении недочетов существует два варианта разрешения ситуации:
- Отказ от подписания акта приемки жилья и требование устранения недоделок, после чего проводится повторная процедура;
- Подписание акта с условием устранения дефектов строительной компанией. Следует указать четкие сроки. Если застройщик не уложится в указанное время, собственник сможет обратиться в суд и взыскать неустойку.
Проконтролируйте полноту и качество исправления дефектов.
Если строительная компания сдает объект надлежащего качества, без изъянов и не нарушает пункты договора долевого участия, то будущий собственник подписывает акт приема-передачи жилого помещения. Покупатель получает ключи и оформляет договор с обслуживающей дом компанией.
Как документально оформить принятие квартиры
Как правильно документально принять новую квартиру от застройщика? В договоре долевого участия прописывается срок передачи ключей от жилого объекта. Нужно определить конкретную конечную дату. Срок приемки жилого помещения отсчитывается со дня, когда девелопер уведомил участника долевого строительства о введении дома в эксплуатацию и начале записи на просмотр жилья.
Как происходит приемка квартиры у застройщика? После окончания строительных мероприятий девелопер получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передает жилье потенциальному собственнику в период, прописанный в договоре.
Строительная компания не освобождается от ответственности за задержку сдачи объекта. Если дом не сдан в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до установленных сроков застройщик уведомляет участников долевого строительства о переносе даты.
Как не принять квартиру, если нашлись недостатки
При обнаружении существенных недочетов акт приема-передачи подписывать нельзя. Требуется указать все недостатки в дефектном акте. Он составляется в двух экземплярах и подписывается покупателем и строительной компанией.
Выявленные недостатки устраняются за счет застройщика. Так, 214-ФЗ обязывает строительную компанию ликвидировать недостатки «в разумный срок», который определяется соглашением сторон.
Если обнаружены серьезные недочеты, то согласно п. 3 ст. 7 и п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, покупатель вправе отступить от условий договора и потребовать от застройщика вернуть деньги. Расторжение договора происходит в судебном порядке, недостатки доказываются в суде.
Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов
Это не противоречит закону. Покупатель вправе как сторона договора выступать лично или через официальных представителей по доверенности. Количество таких лиц не ограничено. Их присутствие не лишает права клиента действовать и присутствовать лично. В качестве сторонних экспертов желательно привлечь разбирающихся в строительстве специалистов. Они способны оценить качество выполненных работ на объекте, корректно сформулировать претензию.
Заключение
В договоре купли-продажи жилого помещения прописывается срок, в течение которого строительная компания уведомляет покупателя о вводе объекта в эксплуатацию. При выявлении недочетов в процессе осмотра жилья будущий собственник вправе не подписывать акт приемки-передачи и требовать их устранения.
Строительные компании часто предлагают собственникам квартир привести объект в должный вид после приемки жилого объекта. Девелопер заинтересован в скором подписании документов. Это связано с тем, что за каждый день просрочки ему приходится платить неустойку. Право покупателя отказаться от предложения и не подписывать акт до устранения строительных дефектов.
Если серьезный дефект обнаружен позже, то по закону строительная компания исправляет недочеты на протяжении 5 лет, когда действует гарантия на сданный объект. Гарантированный срок безотказной работы технологического и инженерного оборудования – 3 года.
В большинстве случаев застройщики рассчитывают, что редко кто будет добиваться квартиры положенного качества, в том числе через суд. Отсюда – недоделки, отхождение от строительных норм. Но нужно учитывать, что мы платим за квартиры в новостройках очень серьезные деньги. И правильно рассчитывать нормативного качества, соблюдения условий договора со стороны строительной организации.
Наша компания предлагает комплексные услуги юристов по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости при приемке квартиры.
Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.
Видео
