Иногда арендаторы больше не хотят нанимать помещения. Это происходит по разным причинам. Так, если у фитнес-центра упали продажи, арендовать двухсотметровый зал ему невыгодно. В этом случае аренду прекращают, а помещение передают по акту.
Однако, просто оставить ключи у вахтера и съехать — недостаточно. Чтобы избежать юридических проблем, нужно придерживаться требований закона. О том, как действовать — читайте далее.
Почему важно завершить аренду официально
Пока договор в силе, арендатор считается арендующим помещение. Поэтому даже когда он съедет, арендная плата все равно будет начисляться. А если наниматель не станет вносить арендную плату, то пойдут штрафные санкции.
Как досрочно прекратить аренду
Вот как это можно сделать:
- По согласованию сторон. Контрагенты должны обоюдно обговорить прекращение аренды.
- В одностороннем порядке. Если в срочном договоре предусматривается досрочной отказ арендатора от аренды по определенным основаниям или без таковых, то он может сделать это, письменно уведомив контрагента. Также арендатор имеет право отказаться от аренды при бессрочном соглашении в любое время.
- В суде. Если арендодатель не хочет расторгать договор аренды, однако существуют обстоятельства, указанные в статье 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ, то наниматель вправе сделать это через суд.
Условия прекращения аренды через суд:
- своими действиями арендодатель не дает нанимателю пользоваться недвижимым имуществом, к примеру, мешает завезти товары;
- арендуемая площадь имеет недостатки, которые невозможно было обнаружить при приемке, допустим, рядом находится мастерская, откуда пахнет лаком;
- место нуждается в капитальном ремонте, но арендатор не принимает для этого никаких мер;
- помещение сгорело, было затоплено либо разрушено;
- есть иные основания, официально оговоренные сторонами, допустим, несостоятельность контрагента;
- значительно изменились обстоятельства, чего стороны не могли предусмотреть при заключении договора аренды.
Как узнать, допускается ли прекращение аренды без суда в одностороннем порядке
Надо изучить последние разделы договора. Кроме того, в других разделах может быть оговорен односторонний порядок прекращения аренды при невыполнении наймодателем своих обязанностей, допустим, по капремонту.
Если договор не предусматривает одностороннее расторжение, то остается только согласовать прекращение аренды с контрагентом. Иначе — обращаться в суд. Однако он пойдет навстречу, если есть причина завершить аренду, о которой говорилось выше.
Как прекратить аренду по согласованию сторон
Если арендодатель не возражает против прекращения аренды, то вам останется только подписать соглашение, которое подтвердит завершение ваших обязательств.
Этот документ оформляйте также, как исходный договор. Учитывайте, что если его нотариально заверяли, то процедуру придется повторить.
В соглашении пропишите:
- день прекращения аренды;
- дату, когда арендатору нужно съехать и вернуть недвижимость согласно акту;
- срок, в который наймодатель должен вернуть депозит и суммы за ремонт;
- период уплаты задолженности по арендной плате.
Как прекратить аренду по уведомлению
Сначала прочитайте в договоре, в какой срок до выезда надо направить наймодателю уведомление о досрочном прекращении аренды. В бессрочном соглашении такой срок составляет три месяца, но может меняться сторонами.
Действуете следующим образом:
- Подготовьте уведомление о прекращении договора досрочно. Если вы не знаете, как написать письмо о расторжении договора аренды, то посмотрите образец.
При прекращении обязательств по уважительной причине, пропишите их. Предложите другой стороне срок для возврата депозита и компенсации ремонта.
- Направьте наймодателю уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. Не забудьте приложить опись вложения.
Также вы можете уведомить арендодателя лично (под роспись).
- Когда период аренды закончится, согласуйте встречу с арендодателем, чтобы официально вернуть недвижимость и проставить подписи на акте. Если вы этого не сделаете, то арендная плата будет начисляться и дальше.
- При регистрации аренды в Росреестре — посетите ведомство повторно, чтобы зарегистрировать завершение договора.
Порядок прекращения аренды через судебный орган
Прежде чем пойти в суд, предложите наймодателю подписать соглашение о расторжении:
- Направьте предложение заказным письмом с уведомлением о вручении, а также описью вложения. Укажите период, за который нужно дать ответ. Если вы этого не сделаете, то, по умолчанию, он будет равен 30 дням.
- Дождитесь ответа арендодателя. Если он отказывается прекратить аренду или не отвечает в установленный срок, то обращайтесь в суд.
- Соберите доказательства, подтверждающие обоснованность прекращения аренды, например, что помещение находится в аварийном состоянии, не соответствует санитарным нормам и т.д. Их придется подтвердить экспертизой. Если недвижимость разрушена, то возьмите справку из МЧС.
- Составьте исковое заявление. Оговорите в нем обстоятельства. Подтвердите свои доводы ссылками на законы. Учитывайте, что споры с участием предпринимателей и организаций, разрешают арбитражные суды, а с участием физических лиц — районные. В идеале — поручите ведение дела по прекращению аренды юристу.
- Внесите госпошлину и подайте пакет бумаг в суд.
- Участвуйте в слушаниях. Если судья потребует, представьте доказательства своей правовой позиции.
- Получите судебное решение. Если его не оспорят, то спустя месяц оно вступит в силу, а аренда завершится.
- В случае, если аренда прошла регистрацию в Росреестре, обратитесь туда с решением суда.
- Верните недвижимость по акту и покиньте ее. Помните, что пока подписей на акте не будет, арендная плата будет насчитываться.
Если вы хотите завершить аренду без штрафов и других проблем, своевременно обратитесь к опытному юристу. Компания «Юридический омбудсмен» оказывает услуги в Екатеринбурге и поможет вам быстро и успешно разрешить любой спор.
Наша компания предлагает комплексные услуги юриста по договорам аренды.
Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.