Как делить ипотеку при разводе

Если супруги решились на развод и у них имеется ипотечное жилье, то возникает вполне закономерный вопрос: “Как делится имущество в ипотеке при разводе?” Существуют нюансы, которые нужно учитывать при решении данной проблемы. О них мы расскажем далее.

Кто получит квартиру после развода

Как правило, все материальные ценности, которые супруги нажили вместе, делятся между ними поровну. Однако ипотека — это не общее имущество, а предмет банковского залога. Поэтому ипотечную квартиру нельзя делить по общим правилам.

Вот варианты, по которым можно поделить жилище после расторжения брачного союза:

• если недвижимое имущество купили до брачных отношений, то официально оно останется у изначального владельца;
• чтобы разделить недвижимость, супруги вправе оформить брачный договор либо соглашение о разделе материальных ценностей;
• когда таких документов нет, то все имущество, нажитое общими усилиями, делят пополам;
• если брачный договор заключен, то все, что купили в браке, поделят так, как сказано в документе;
• когда в семье растет ребенок до 18-ти лет суд вправе нарушить принцип равенства долей, если это необходимо в интересах несовершеннолетнего;
• при условии, что для покупки жилого помещения супруги использовали маткапитал, дети считаются участниками долевой собственности;
• жилище, которое приобрели по военной ипотеке, не делят при разводе (оно достается военному за редкими исключениями).

Рассмотрим основные правила подробнее.

Если квартиру купили до бракосочетания

Согласно ст. 36 СК РФ, после развода человек продолжает владеть жилплощадью, если она получена:

• до брака;
• во время брака по наследству или другим безвозмездным способом.

Такая квартира при разводе останется у изначального владельца (жены или мужа).

Бывает такое, что один из партнеров оформил жилище в ипотеку до брака, но кредит выплачивали они оба. В такой ситуации при разводе оно останется у собственника, однако второй плательщик сможет требовать свои вложения обратно.

Если квартиру купили, находясь в брачном союзе

Здесь действует ст. 34 СК РФ, согласно которой имущество, нажитое супругами в браке, признается их совместной собственностью вне зависимости от владельца по документам. Разделить такую жилую площадь при разводе можно по частям, если пара изменила режим общей собственности на долевую, заключив соглашение. Другой вариант — установить порядок распределения материальных ценностей путем подписания брачного договора.

Если письменных соглашений нет, то суд поделит жилплощадь поровну. Правда, если есть дети до 18-ти лет или один супруг не работал по неуважительным обстоятельствам  либо тратил совместные доходы в ущерб семье, то судья вправе не соблюдать правило равенства долей.

Если использовался маткапитал

В этом случае часть жилплощади, которая оплачена из средств маткапитала, поделят между детьми и их родителями поровну, а остаток — между бывшими супругами. Также они вправе согласовать разделение жилплощади поровну между друг другом и несовершеннолетними детьми.

Если ипотека военная

Если деньги выделили из бюджетных средств, а ипотеку оформили на военнослужащего, то жилая площадь признается полученной по безвозмездной сделке и остается за этим ним.

Когда супруги вносили личные деньги, к примеру, для оплаты первого взноса, такие деньги будут считаться их совместной собственностью. При разводе муж или жена частично требовать средства, уплаченные по ипотеке, а если их вносилось много, то и долю в общей жилой площади.

Как будет делиться ипотека при разводе

Если к моменту развода ипотека не погашена, то возможны следующие варианты.

Продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке

Если супруги хотят разойтись по разным жилым помещениям, то они могут обратиться в банк и попросить продать залоговую недвижимость, а за счет вырученных средств погасить ипотеку. Однако здесь есть нюансы:

• не каждый банк пойдет на встречу и согласится продать жилплощадь, оформленную в ипотеку;
• не любой покупатель согласится купить недвижимость под обременением, а, если такой человек найдется, то он, скорее всего, потребует хорошую скидку;
• если после покупки квартиры в ипотеку еще не прошло три года, то придется платить налог с продажи.

Данный способ оптимален, если супруги не хотят выплачивать ипотеку поодиночке. Однако, чтобы реализовать ипотечное имущество, придется заручиться письменным согласием кредитора. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует смену владельца.

Другой вариант: покупатель переведет деньги продавцу, чтобы тот погасил ипотеку. После этого банк снимет обременение и удастся свободно зарегистрировать переход права собственности от покупателя к продавцу.

Еще можно попросить кредитора перевести обязательства заемщика по ипотеке на покупателя. Тогда ипотечный договор перезаключат на последнего на аналогичные срок и ставку. Однако это сложно, так как новый плательщик должен подойти банку как заемщик. Если у него небольшая платежеспособность, то банковская организация вправе отказать.

Переоформить ипотеку на 2-го супруга

Если один из супругов хочет забрать себе залоговое жилье, а второй — не возражает, то он может попросить банк переоформить ипотеку на него.

В данной ситуации первый супруг должен будет отказаться от своей части недвижимости в адрес другого, а затем выйти из состава заемщиков. При этом участник, вышедший из ипотеки, сможет требовать с бывшего партнера компенсацию, поскольку он вносил платежи по ипотеке (либо частично первый взнос).

Важно: банки неохотно соглашаются на этот вариант и процедура часто затягивается.

Компенсировать 2-му супругу платежи по ипотеке

Если супруги решили не перезаключить кредитный договор на одного из них после развода, то они вправе согласовать, что один супруг будет выплачивать ипотеку, а 2-й — возмещать ему часть платежей. Для верности стоит подписать расписку.

Если 2-й супруг откажется вносить платежи по расписке или такого документа не окажется, а жилье станет и дальше находиться в общей собственности, то супруг-заемщик сможет потребовать 50% уплаченных по ипотеке платежей в течение трех лет с момента, когда узнал или должен был узнать о том, что его право нарушено.

Выделить доли в натуральной величине

Допустим, супруги прибрели дом в ипотеку и он стал их совместным имуществом, но потом решили развестись и выделить доли в натуре. Тогда им сначала придется определить их документально, договорившись друг с другом или через суд. Затем можно будет выделить жилплощадь в натуральном выражении.

Это означает, что у каждого владельца окажется свое пространство в доме: обособленные вход и кухня, ванна и туалет. Такое возможно только для больших и благоустроенных площадей. Определить части в натуре в квартире практически нереально хотя бы потому, что отдельный вход никак не обустроить.

Чтобы узнать, можно ли поделить жилье, купленное в ипотеку, таким образом, проводят экспертизу. Это долгая и сложная процедура. Помимо возможности выделить отдельные входы, кухню и санитарный узел, эксперт проверяет, можно ли поделить трубы отопления, водоснабжения, электрическую проводку и т.д. Также требуются заключения обслуживающих организаций о безопасном изменении схем инженерных систем.

У выделения частей в натуре один существенный минус: это довольно затратно. Бывшим партнерам придется поровну оплачивать возвещение стены, организацию обособленного входа, изменение инженерных систем. К тому же, услуги эксперта и перепланировка могут обойтись так дорого, что проще поискать другие способы разделения ипотеки.

Отказаться от притязаний на ипотечное жилье

Предположим, семья распалась, а жена остается с детьми. Супруг решил отказаться от недвижимости, т.е., оставить ее жене и несовершеннолетним. Тогда он может попросить банк “переписать” жилище на бывшую супругу, то есть отказаться от права собственности на него, но сохранить статус созаемщика по кредиту.

В данном случае жена станет выплачивать ипотеку, но если она прекратит вносить платежи, то банк сможет требовать взыскать долг не только с нее, но и с мужа. И только тогда, когда мужчина выплатит больше 50% остатка по кредиту, он сможет требовать с бывшей супруги средства, уплаченные сверх его половины платежей.

Что делать, если банк не согласен на раздел ипотеки

Так как ипотечная недвижимость числится в залоге у банка, то для раздела ипотеки придется получить его поддержку. Чаще всего кредиторы неохотно меняют условия ипотеки и стороны вынуждены судиться. Они могут указать в заявлении требование поменять состав заемщиков, выделить доли каждого супруга в жилище и задолженности или чтобы долг по ипотеке и жилая недвижимость перешли одному из них.

Прежде чем обратиться в суд, супругам желательно оформить предварительное соглашение о разделе материальных ценностей. Такой документ следует приложить к заявлению. Это покажет судье, что стороны договорились, а, после вынесения положительного решения, суд только зафиксирует эти условия, а банку придется действовать согласно судебному акту.

К сожалению, суды не всегда решают в пользу заемщиков. Если кредитор против разделять ипотеку, то, судья, скорее всего, встанет на его сторону. В итоге одна из сторон официально получит свою часть, но ипотеку будет выплачивать тот супруг, на кого оформлялась ипотека. При этом он сможет требовать 50% от перечисленных средств с мужа или жены.

Заключение: кратко о разделе ипотеки

Таким образом, если ипотека выплачена, то разделить жилище не составляет труда. Это можно сделать или по закону, тогда каждому из супругов, как правило, будет полагаться 50% доли, или на основе брачного договора либо соглашения. В последнем случае будут действовать условия, оговоренные супругами.

Если жилплощадь еще находится в ипотеке, то придется оговаривать с ним изменение состава заемщиков, продажу залогового жилья и т.д. Один супруг может полностью взять погашение кредита на себя, но требовать со второго 50% уплаченных средств. В общем, способов поделить ипотеку много, но с кредитором бывают проблемы.

Если у вас возникли сложности с разделом совместно нажитого имущества между супругами или вам требуется правовая помощь по другим вопросам, обращайтесь в компанию “Юридический омбудсмен”. Мы эффективно решим вашу проблему “под ключ”.