Строительство – доходная, но связанная с экономическими рисками отрасль. Для приобретения объекта недвижимости требуется существенное вложение денежных средств. Экономические обстоятельства и ухудшение ситуации на рынке жилья приводят к тому, что строительные компании попадают в трудную финансовую ситуацию. В этом случае они сообщают о разорении компании.
Решение о банкротстве застройщика выносит арбитражный суд. Банкротство – сложное судебное мероприятие, предусматривает несколько этапов. Продолжительность процесса может достигать до 1,5 лет.
Компания-застройщик объявляется несостоятельным должником в условиях, когда отсутствует возможность выполнения обязательств перед участниками долевого строительства. Организация признается обанкротившейся, если у нее не хватает денежных средств на погашение задолженности. Процесс регулируется Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
Что делать при банкротстве строительной организации? Если застройщик обанкротился, то дольщикам рекомендуется последовательно выполнять действия, прописанные в законе, и изучить свои права. Это позволит добиться денежных выплат от девелопера.
Что происходит, когда банкротится подрядчик?
Порядок признания компании банкротом строго регламентирован. Также законодательством предусмотрено определение очередности кредиторов, то есть тех лиц, кому задолжало предприятие. В первую очередь это налоговые органы, банки. Все они входят в специальный перечень – это реестр физических и юридических лиц, перед которыми существуют неисполненные требования.
Решение вопроса о включении в список и определения очередности находится в компетенции конкурсного управляющего. Его назначает регулирующий орган специальной юрисдикции для надзора за застройщиком. Эксперт определенное время наблюдает за работой строительной компании, держит под контролем денежные потоки, готовит заключение о ее деятельности, при необходимости блокирует попытки вывода капитала. В перечень вносятся все требования кредиторов, определяется сумма задолженности.
Далее судом выносится решение о признании девелопера банкротом, назначении управляющего для завершения процесса банкротства.
Уполномоченный представитель делит участников долевого строительства на следующие категории:
- Граждане, купившие имущество и имеющие право на компенсацию;
- Лица, на которых строительная компания оформила свою собственность, чтобы избежать процесса изъятия для продажи на аукционе.
В ходе процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве эксперт анализирует и оспаривает сомнительные сделки, заключенные для вывода недвижимости. После завершения мероприятий строящееся жилье конфискуется у девелопера и передается в собственность дольщикам для последующего окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.
Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился
В функции управляющего входит информирование участников долевого строительства о том, что застройщик признан банкротом. Он направляет дольщикам уведомления о начале конкурсных процедур и необходимости подачи документов для включения их в список кредиторов.
С момента получения извещения участник долевого строительства в течение трех месяцев подает пакет документов в судебный орган. Если произойдет задержка подачи справок, дольщик лишит себя возможности включения в реестр кредиторов. Тем самым он потеряет жилье и не получит деньги.
На что могут рассчитывать дольщики: дождаться жилья или вернуть деньги?
Введение жилого объекта в эксплуатацию регулируется законами о дольщиках и защите прав потребителей. Срок сдачи жилья прописывается в проектной декларации. Если же дом сдается позже указанного срока, то вы обращаетесь в судебные органы и взыскиваете от застройщика неустойку и иные виды возмещений. Девелопер обязан удовлетворить следующие условия дольщика:
- Неустойка за просрочку сроков сдачи объекта – рассчитывается за все просроченные дни;
- Возмещение причиненного морального вреда – нарушение прав потребителя, стрессовая ситуация;
- Штраф в объеме 50% от итоговой суммы начисления пени – в случае отказа застройщиком выплаты неустойки в добровольном порядке;
- Судебные расходы, связанные с разбирательствами и оплатой услуг адвоката;
- Компенсация убытков – наем квартиры.
Требуется внимательно изучить договор участия в долевом строительстве недвижимости. Если застройщик откладывает подписание акта приема-передачи жилья больше 60 календарных дней от даты, то пора потребовать пени в принудительном порядке.
Перенос сроков сдачи жилья больше чем на 2 месяца дает потребителю право расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата денежных средств.
Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»
Арбитражный суд изучает, насколько несостоятельная компания удовлетворит требования всех заявленных кредиторов. К ним относятся следующие лица:
- Государственные органы;
- Займодавцы разных категорий;
- Инвесторы;
- Компании-поставщики;
- Участники долевого строительства и иные кандидаты на выплаты.
Существует пять процедур банкротства, каждая отличается своим назначением и правилами. При разорении строительной компании применяются три: конкурсное производство, внешнее управление и мировое соглашение.
Стадия наблюдения – процедура, проводимая государственной контролирующей организацией на первом этапе. При появлении первых признаков несостоятельности компании суд принимает решение об установлении контроля за строительной организацией.
Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении». Рассматривается вариант инвестирования, проводится реструктуризация займов, определяются новые сроки платежей с учетом отсрочки.
Точкой невозврата можно считать переход строительной компании под внешнее управление. В это время действующий руководящий состав освобождается, надзор переходит к арбитражным представителям. С этой процедуры начинается банкротство.
Важно учесть, что допускается заключение мирового соглашения, когда девелопер самостоятельно ищет деньги, не желая признать себя полностью финансово несостоятельным и не допустить полного разорения.
В случае невозможности подписания мирового соглашения объявляется конкурсное производство. В процессе оценивается все имущество, находящееся в собственности строительной компании. Спецтехника, недвижимость при необходимости продаются или передаются кредиторам. Происходит ликвидация компании, и требования, предъявленные к ней, удовлетворяются.
Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов
Денежные средства возвращаются в порядке очереди по категориям заимодавцев, перед которыми строительная компания имеет денежные и иные обязательства.
Очередность удовлетворения требований кредиторов прописана в статье 64 Гражданского кодекса Российской Федерации. Интересы потребителей удовлетворяются в следующей последовательности:
- Вне очереди – возмещаются деньги по действующим платежам;
- Первая очередь – производятся выплаты, назначенные в связи с причинением вреда жизни и здоровью граждан;
- Вторая очередь – выплаты субсидий, зарплаты. В этот перечень входит задолженность перед рабочими, менеджментом, появившаяся до объявления банкротства. Работодатель выплачивает долг и отпускные, проценты по задержке зарплаты;
- Третья очередь – требования конкурсных кредиторов, а также органов с соответствующими полномочиями.
Дополнительные особенности
Переход к новой очереди допускается только после того, как ликвидируются все задолженности перед представителями предыдущей очередности. Если обнаружено незакрытое обязательство первоочередных кредиторов, то выполнение требований последующих лиц из реестра приостанавливается.
Что представляет собой реестр
Реестр представляет собой список с информацией о заимодателях компании. Его сопровождает арбитражный управляющий. Цель создания – учет кредиторов и их финансовых претензий. На этом этапе несостоятельности в реестр вводятся исключительно денежные требования.
При наблюдении – это денежные обязательства, появившиеся до отчетной даты приема заявления о подтверждении должника банкротом. К ним относятся следующие условия:
- Возникшие из требований после принятия заявления, считаются очередными и не вносятся в реестр кредиторов;
- По обязательствам, без использования денежных средств, предъявляются в суд не по делу о несостоятельности компании, разбираются по общим правилам процессуального права.
При конкурсном производстве – денежные, за вычетом текущих взносов, и нематериальные обязательства. При этом они вносятся в реестр на основе денежной оценки.
Существует два базовых реестра: по учету требований от кредиторов и на передачу жилых помещений.
Первый реестр подразумевает последующую выплату всем, кто в него входит, второй – передачу права собственности на построенную недвижимость.
«Реестровые дольщики» и возврат средств
Каждый участник долевого строительства вправе претендовать на включение в любой реестр. Требуется оперативно подать заявку о внесении соответствующих сведений в список дольщиков в арбитраж. Судебный орган специальным уведомлением сообщит каждому дольщику о том, что его строительная компания признана банкротом, реестры по учету всех задолженностей созданы и ведутся.
Оказавшись в реестре кредиторов, потребитель имеет возможность вернуть внесенные денежные средства и получить выплату. Чтобы получить эти деньги, в документе требуется прописать, что частный инвестор готов расторгнуть договор долевого участия с застройщиком. Это важное условие для требования возврата денег потребителя. Действующие предприниматели с собственным капиталом настаивают на получении строящегося объекта, вносятся в список участников долевого строительства.
Переход права собственности
Законодательством предусмотрено несколько путей решения проблемы с разорением строительной компании. Можно дождаться решения судебного органа и завершения конкурсного производства либо оформить в собственность недостроенный объект.
Что делать дольщикам в этой ситуации? Участники долевого строительства вправе организовать жилищно-строительный кооператив. Усилиями этого объединения завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Далее проводится процедура оформления документов в собственность.
Существует ряд требований к созданию кооператива:
- Уставной капитал организации позволяет продолжить строительные мероприятия;
- В состав кооператива входит подавляющее большинство участников долевого строительства;
- Строящийся дом с придомовой территорией всецело принадлежит разорившемуся девелоперу.
Переход к новому застройщику: организованно и безболезненно
Если договор заключен по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и в ситуации несостоятельности компании оказался законопослушный застройщик, то не стоит особо переживать. Заявите о себе и отслеживайте, какая компания станет достраивать объект. Далее стоит получить новый график сроков сдачи недвижимости.
Главное, сохранять спокойствие, не паниковать и последовательно предпринимать решительные шаги по переходу объекта к новому застройщику. Рекомендуется тщательно, по пунктам изучить договор. Именно он предоставляет покупателю строящегося объекта недвижимости защиту от не включения в реестр кредиторов.
Заключение
Если строительная компания признана банкротом, то договор участия в долевом строительстве жилого дома станет проходным билетом в реестр кредиторов. В настоящее время российским законодательством предусмотрена возможность достраивать проблемные дома и компенсировать дольщикам их затраты на приобретение имущества. Важно выполнять предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и постоянно следить за ходом банкротства.
Наша компания предлагает комплексные услуги юристов по ДДУ при банкротстве застройщика.
Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.
Видео
