Как правильно оформить ипотеку в Сбербанке

Руководитель компании «Юридический омбудсмен» Фанис Галимзянов о том, как выгодно и без навязанных услуг получить ипотеку в Сбербанке.

Сбербанк, в отличие от других банков, может предложить наиболее выгодные условия, если Вы относитесь к определенной категории граждан, а именно, это молодые семьи или военные. Например, программа «Молодая семья». Здесь ставка утверждена постановлением правительства РФ, действует в районе 6% годовых. Что касается военной ипотеки, то тут ставка 7,9 % годовых. А еще в Сбербанке всегда можно получить дополнительное понижение процентной ставки. Как это можно сделать расскажем далее.

Процент по ипотеке можно понизить, если тщательно подойти к подготовке документов

Чем более качественным заемщиком Вы будете являться, тем более велика вероятность того, что даже если Вы не относитесь к программам, которые названы выше, Вы сможете получить достаточно приличный и посильный процент. В этом случае обязательно наличие справки 2 НДФЛ. Если еще несколько лет назад можно было надеяться на справку по форме банка, и банк устраивал данный документ, то сейчас с этим гораздо строже. На текущий момент в 2021 году все банки при выдаче ипотеки по государственным программам сотрудничают с государственными органами и вынуждены проверять потенциального заемщика на предмет рисков.

Время тех, кто не платит официально все необходимые налоги и взносы, потихонечку сходит на нет. Какой-то социальный минимум должен выплачиваться, и, соответственно, эта сумма должна подтверждаться в справке 2 НДФЛ. Плюс Пенсионный Фонд России должен подтвердить, происходили ли перечисления в государственную систему, или нет.

Более выгодную ставку по ипотеке можно получить, если привлечь созаемщика

Рекомендуется привлечь созаемщика, чтобы банк мог рассмотреть более удобную для вас ставку. Созаемщику уже можно использовать такие инструменты, как справки по форме банка, которые будут показывать ваш дополнительный нетрудовой доход. В любом случае наличие созаемщика банком будет только приветствоваться. Кроме справки о доходах, в данном случае в банк необходимо предоставить копии трудовых книжек с указанием, что Вы работаете здесь и сейчас на данном месте. Если у вас есть трудовые договоры, то нужно предоставить копии трудовых договоров, а также договоров оказания услуг, по которым Вы дополнительно получаете денежные средства.

Как можно понизить ставку по ипотеке в Сбербанке до 4,7%

Вернемся к вопросу, как все-таки выгодно оформить ипотеку в Сбербанке так, чтобы ставка была как можно ниже. Рассмотрим вопрос на примере нашего клиента, сделку которого мы сопровождали, чтобы ставка была ниже. Базовые условия – молодая семья с тремя детьми, один из детей родился после 2018 года, соответственно они имеют право по постановлению правительства № 1071 получить ипотеку не дороже 6%, если она приобретается в новостройке, у застройщика. Вторичное жилье можно приобрести по данной программе, только если оно расположено в сельской местности или на Дальнем Востоке.  Все остальные будут брать ипотеку на общих основаниях.

Вернемся к нашей семье, где трое детей, квартира требуется в новостройке, однако Сбербанк предлагает в случае, если Вы застрахуете свою жизнь, дополнительную скидку в размере одного процента годовых на весь срок кредита. Если Вы берете ипотеку от 15 лет и дольше, то это очень выгодное предложение. Но дополнительно есть еще такой интересный сервис, как электронная регистрация, его стоимость составляет 7900 рублей. Покупка данного сервиса у Сбербанка позволяет снизить вашу процентную ставку еще на 0,3%.  Итого, Вы можете получить ипотеку в Сбербанке, если Вы молодая семья по ставке 4,7% годовых. Мы в этом плане приближаемся уже к некоторым странам Европы. Это факт, безусловно, заслуживающий внимания, потому что позволит молодой семье сэкономить в перерасчете на 15 – 20 лет порядка 900 тысяч рублей.

Услуги, которые могут быть навязаны

Сбербанк может предложить вам сервис безопасных расчетов, его стоимость 3400 рублей. Если у вас есть сомнения по объекту, если он приобретается на вторичном рынке у какого-то физического лица, в добросовестности которого Вы не уверены. Наверное, этот сервис имеет смысл. Его суть – подписав договор этого сервиса, банк переводит деньги специальной компании, которая создана Сбербанком, дальше документы отправляются на регистрацию в единый реестр и после регистрации, когда уже пришло подтверждение, что право собственности перешло и оно чистое, нет никаких запретов, нет ограничений и так далее, банк перечисляет деньги непосредственно продавцу.

То есть, для всех все удобно: покупатель уверен, что сделка прошла и все хорошо: никто не будет юридически оспаривать, там не было никаких юридических запретов и ограничений, а продавец получает свои денежные средства. Если Вы покупаете квартиру у своих родственников или друзей, у застройщика, наличие этого сервиса, где вы точно уверены в чистоте сделки, Вы можете не пользоваться услугами данного сервиса. Он не является обязательным, не влияет на процентную ставку по кредиту.

Следующее – коробочные продукты, которые предлагает Сбербанк, например услуги юристов на год по цене 4900 рублей или налоговый консультант за 3500 рублей или сервис телемедицины. Некоторые менеджеры убеждают клиентов, кто есть такие продукты, якобы ставка по кредиту от них зависит, но на самом деле все эти сервисы никак не влияют на ставку, а Вы можете отказаться от этих услуг, потому что никакой полезной нагрузки они не несут.

На стадии рассмотрения договора до подписания вы вправе согласовать с банком условия кредита, убрать и него услуги по телемедицине, услуги юристов, можете также отказаться от сервиса безопасных расчетов и от сервиса уделенной электронной регистрации в Росреестре. Это сэкономит вам еще 8000 рублей.

Как отвязаться от навязанных услуг

Существует два пути отказа от навязываемых услуг. Первый – до сделки. Это самое рекомендуемое правило для наших клиентов и подписчиков. Нужно отказаться и попросить убрать ненужные дополнительные услуги, которые мы сейчас с вами разобрали до момента подписания договора. Сотрудники банка будут прибегать к следующей уловке, которая звучит следующим так: тогда нам придется пересогласовывать кредит. Да, ребята, пересогласовывайте пожалуйста, в этом нет ничего страшного. Если мы откроем гражданский кодекс, там указано, что выдача кредита никак не может быть завязана на условиях приобретения дополнительных услуг. По договору ипотеки необходимыми и обязательными условиями являются только страхование объекта недвижимости и залог этой недвижимости, все остальное – это дополнительные услуги, Вы вправе от них отказаться.

Если банк отказывает Вам, потому что Вы отказались от дополнительных услуг в кредите, это повод написать жалобу в Центральный Банк Российской Федерации, они обязательно отреагируют на такое сообщение и, соответственно, судиться с самим банком. Если там условия для вас подходящие, они будут доказывать по какой причине они не выдали Вам данный ипотечный кредит.

Второй способ отказаться от навязанных услуг после подписания договора в так называемый период охлаждения, то есть это 14 дней для некоторых продуктов, а для страховых продуктов с 1 сентября 2020 года он составляет 30 календарных дней. В данном случае Вы пишите в страховую компанию или компанию, с которой заключен договор на эти дополнительные услуги, а также дублируете это заявление непосредственно в Сбербанк на двух носителях: один носитель передается в банк, а другой с отметкой, что у вас все это принято,  Вы оставляете у себя как доказательную базу. Предоставляете реквизиты для перечисления денежных средств и в указанный срок Вы возвращаете потраченные на ненужные услуги деньги.

Если Вам необходима консультация по ипотеке, то можете  обратиться к нашим юристам.

Видео как правильно и выгодно взять ипотеку от руководителя «Юридический омбудсмен»